Xây lại chung cư cũ, cư dân được bồi thường, tái định cư ra sao?
TP.HCM hiện có hàng trăm chung cư cũ thuộc diện phải cải tạo, phá dỡ để xây dựng lại. Khi chung cư cũ phải phá dỡ, xây dựng lại, quyền lợi của cư dân được giải quyết ra sao?
Tại TP.HCM hiện có 63 chung cư cũ thuộc diện phải phá dỡ, xây dựng lại nhưng kết quả triển khai khá chậm. Hiện nay mới có dự án xây dựng lại cụm 8 lô số chung cư Thanh Đa có tiến độ triển khai đang ở bước cuối để có thể xây dựng lại.
Khi phá dỡ, xây dựng lại chung cư cũ, cư dân được bồi thường, tái định cư ra sao?
Cư dân được quyền tái định cư tại chỗ, bồi thường
Theo quy định hiện hành, quyền lợi của cư dân được bảo đảm căn cứ vào nghị định 98/2024 (về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ).
Căn cứ vào đó, theo luật sư Bùi Quốc Tuấn - Đoàn luật sư TP.HCM, trường hợp chung cư cũ được xây dựng lại theo quy hoạch được phê duyệt thì các cư dân - chủ sở hữu được bồi thường, tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu.
Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt tại vị trí chung cư cũ không phù hợp để tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư tại địa điểm khác.
Trường hợp bồi thường thì từng cư dân được tính tiền bồi thường đối với quyền sử dụng đất theo tỉ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ công trình.
Diện tích được tính bồi thường căn cứ vào giấy tờ hợp pháp hoặc diện tích đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Các căn hộ được áp dụng hệ số K tối đa đến 2 lần diện tích cũ tùy vị trí tầng 1 đến các tầng trên để tính ra diện tích bồi thường.
"Cơ quan nhà nước chịu trách nhiệm sẽ phê duyệt quy hoạch, tổ chức kiểm định chất lượng công trình và tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định pháp luật để tiến hành đầu tư xây dựng lại chung cư cũ cho cư dân...", luật sư Tuấn phân tích.
Căn hộ chung cư cũ được định giá bồi thường như thế nào?
Theo luật sư Hứa Thị Thảo - Đoàn luật sư TP.HCM, căn cứ quy định khi thực hiện dự án xây dựng lại chung cư cũ thì cơ quan có thẩm quyền phải xây dựng chi tiết và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kể cả giá nhà ở xây dựng mới làm cơ sở để chiết tính mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bảo đảm công bằng cho tất cả các hộ cư dân.
Để hình dung cụ thể, có thể dẫn từ chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho cư dân tại dự án xây dựng lại cụm 8 lô số chung cư Thanh Đa đang triển khai.
Đối với dự án này, dự án được xây dựng lại bảo đảm chính sách tái định cư tại chỗ cho tất cả các cư dân đủ điều kiện tái định cư theo quy định.
Theo đó, giá trị bồi thường của các căn hộ tại đây được tính bằng công thức diện tích được công nhận hợp pháp theo giấy tờ x đơn giá bồi thường/m2 x hệ số K.
Hệ số K được áp dụng ở dự án là 1,29 cho căn hộ ở tầng trệt, còn các tầng trên có hệ số là 1,17. Lý do là các căn hộ ở tầng trệt có lợi thế về buôn bán, kinh doanh nên được tính hệ số cao hơn.
Ví dụ: Một căn hộ có sổ hồng công nhận diện tích 50m2 tại tầng trệt sẽ có giá trị bồi thường bằng: 50m2 x đơn giá 52 triệu đồng/m2 x 1,29 (hệ số K) = 3,354 tỉ đồng.
Trường hợp hộ dân chọn căn hộ tái định cư khi dự án được xây dựng lại thì hộ dân đó sẽ được bố trí suất căn hộ tái định cư. Lúc này, căn cứ vào diện tích căn hộ tái định cư x đơn giá/m2 căn hộ để cân đối giá trị bồi thường với giá căn hộ tái định cư.
Trong thời gian dự án đang xây dựng lại, cư dân chọn phương án tái định cư sẽ được hỗ trợ tiền thuê nhà, tối thiểu 12 triệu đồng/tháng.
Trường hợp hộ dân đó không có nhu cầu nhận căn hộ tái định cư mà tự lo chỗ ở khác phù hợp thì được chi trả toàn bộ giá trị bồi thường, cộng với số tiền hỗ trợ (từ 200-300 triệu đồng, tùy trường hợp).
Ngoài ra, các hộ dân còn được hỗ trợ khác về sản xuất kinh doanh, gia đình chính sách, người có công...
TP.HCM có 521 chung cư cũ cần cải tạo, phá dỡ xây dựng lại
Mới đây Chủ tịch UBND TP.HCM có văn bản thúc đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố.
TP.HCM có 63 chung cư (89 lô) thuộc trường hợp phải khẩn trương phá dỡ xây dựng lại thuộc địa bàn 16 phường, bao gồm: Bình Quới, Bình Tây, Chợ Lớn, Gia Định, Tân Sơn Nhì, Thạnh Mỹ Tây, Vũng Tàu, Vườn Lài, Sài Gòn, Nhiêu Lộc, An Đông, Tân Hưng, Cầu Kiệu, Bến Thành, Khánh Hội, Tân Sơn Nhất.
Cùng với đó là 458 chung cư (509 lô) không thuộc trường hợp phá dỡ, cần bố trí vốn cải tạo, sửa chữa, thuộc địa bàn của 41 phường, bao gồm: Bến Thành, Sài Gòn, Cầu Ông Lãnh, Tân Định, Xuân Hòa, Bàn Cờ, Nhiêu Lộc, Xóm Chiếu, Khánh Hội, Vĩnh Hội, Chợ Quán, An Đông, Chợ Lớn, Bình Tiên, Bình Tây, Phú Lâm, Tân Hưng, Phú Định, Vườn Lài, Diên Hồng, Minh Phụng, Bình Thới, Phú Thọ, Đức Nhuận, Cầu Kiệu, Phú Nhuận, Phú Thọ Hòa, Tân Sơn Nhì, Tân Sơn Nhất, Tân Sơn Hòa, Tân Hòa, Thủ Đức, Hạnh Thông, Bình Quới, Chánh Hưng, Hòa Bình, Tân Bình, Gia Định, Bình Lợi Trung, Vũng Tàu, Tam Thắng.
Đề xuất hệ số K cao nhất là 1,3 để tính giá trị bồi thường căn hộ
Triển khai Luật Phát triển đô thị, Sở Xây dựng TP.HCM đang lấy ý kiến dự thảo nghị quyết quy định cơ chế, chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Theo dự thảo, hệ số (K) được đề xuất ở mức 1,3 lần ở tầng trệt và 1,1 lần với căn hộ từ tầng hai trở lên để tính giá trị bồi thường căn hộ. Mức bồi thường này áp dụng khi UBND cấp xã chỉ định nhà đầu tư. Việc chỉ định thầu diễn ra khi hội nghị nhà chung cư tổ chức hai lần nhưng không đủ 50% đại diện chủ sở hữu tham dự và các phương án lấy ý kiến bằng phiếu thất bại.
Trường hợp hộ dân không đủ điều kiện tái định cư được mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm, không xét điều kiện thu nhập và nhà ở (quy định hiện hành yêu cầu người mua nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện về thu nhập bình quân thực nhận). Người mua được bán lại căn hộ theo giá thị trường sau khi thanh toán đủ tiền.
Thẩm quyền cưỡng chế di dời được giao cho cấp xã khi dự án có trên 75% cư dân đã dời đi theo phương án bồi thường. Cấp xã cũng được quyết định chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, dân số mà không cần đáp ứng điều kiện phù hợp quy hoạch phân khu 1/2000. Luật hiện hành bắt buộc quy hoạch chi tiết 1/500 phải phù hợp quy hoạch 1/2000.
Dự thảo cũng đề xuất chính sách Nhà nước hỗ trợ 50% kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và 50% kinh phí tổ chức thực hiện cưỡng chế di dời.